🏢 Saisir l'achat d'un local professionnel

Objectif : ce guide explique comment enregistrer dans Orthophinance l’achat du local dans lequel vous exercez, souvent financé par un prêt immobilier.

Qui est propriétaire du local ?

La saisie dépend de qui a acheté le local et de la façon dont votre comptable l’a enregistré. Avant de saisir quoi que ce soit, vérifiez dans quelle situation vous êtes :

Situation	Prêt dans Orthophinance	Amortissement dans Orthophinance	Ce qui se saisit
Le local appartient à une SCI	Non	Non	Le loyer versé par votre cabinet à la SCI, dans les dépenses mensuelles
Le local est à votre nom et inscrit comme bien professionnel (registre des immobilisations)	Oui	Oui, pour le bâtiment seul	Le prêt et l’amortissement, comme décrit ci-dessous
Le local est à votre nom et gardé dans votre patrimoine privé	Non	Non	Les charges d’utilisation du local (entretien courant) dans les dépenses mensuelles ; les mensualités prélevées sur le compte professionnel, en sortie d’argent non déductible

Si vous ne savez pas dans quelle situation vous êtes, votre comptable peut vous le dire : il suffit de lui demander si le local figure au registre des immobilisations de votre activité.

Local à votre nom inscrit comme bien professionnel

La saisie se fait en deux temps : le prêt, puis l’amortissement du local.

Étape 1 : enregistrer le prêt

Allez dans le menu Saisie avancée > Prêts et amortissements.
Cliquez sur + Ajouter un prêt.
Choisissez Un local professionnel, puis Moi, et le local est inscrit comme bien professionnel.
Remplissez les informations du prêt :
- A quoi correspond ce prêt ? : Orthophinance propose « Local professionnel ». Ce nom sert aussi à l’amortissement du local.
- Quel est le montant total du prêt ? : le montant emprunté, indiqué dans votre offre de prêt, et non le prix du local.
- Quel est le taux d’intérêt ? et Quand commencez-vous à rembourser ? : les valeurs de votre offre de prêt.
- Sur combien de mois remboursez-vous le prêt ? : la durée de votre offre de prêt, hors mois où vous ne payez que les intérêts.
- Au début du prêt, je ne paye que les intérêts pendant quelques mois. : si votre banque vous accorde un différé, pendant lequel vous ne payez que les intérêts, cochez cette case et indiquez le nombre de mois dans Pendant combien de mois ne payez-vous que les intérêts ?. Dans Sur combien de mois remboursez-vous le prêt ?, indiquez alors seulement les mensualités qui remboursent du capital : pour un prêt de 60 mois dont 6 mois de différé, indiquez 54. La date de début à saisir est celle du premier mois où vous payez les intérêts (voir Remplir les prêts/crédits). Sinon, laissez-la décochée.
- Une partie du prêt est utilisée pour des biens non amortis : laissez cette case décochée.
Cliquez sur Valider. Le prêt est enregistré, et Orthophinance propose de saisir l’amortissement du local.

Si le local est en construction ou acheté sur plan, le capital est souvent débloqué en plusieurs fois : voir l’encadré « Prêt débloqué progressivement » de Remplir les prêts.

Étape 2 : enregistrer l’amortissement du local

Cliquez sur Saisir un nouvel amortissement à la fin de l’étape 1 : le formulaire s’ouvre avec le nom du prêt et des conseils pour le remplir, et l’amortissement sera relié au prêt. Pour le saisir plus tard, allez dans le menu Saisie avancée > Prêts et amortissements et cliquez sur + Ajouter un amortissement dans la carte du prêt. Si l’amortissement du local est déjà saisi, cliquez plutôt sur Relier à ce prêt à côté de son nom.
Remplissez les informations du local :
- Qu’avez-vous acheté ? : le nom du local, proposé à partir du nom du prêt.
- Quel est le coût total de l’achat ? : la valeur amortissable du local, c’est-à-dire la valeur du bâtiment sans celle du terrain. Le terrain ne s’amortit pas (BOI-BIC-AMT-10-20).
- Quand avez-vous effectué l’achat ? : la date d’achat.
- Sur combien d’années amortissez-vous votre achat ? : la durée retenue par votre comptable.
- Une partie de cet achat a été payée via un prêt, de l’épargne ou une autre source, et non par l’argent gagné ce mois-ci : cochez cette case. Si vous saisissez l’amortissement depuis le prêt, elle est déjà cochée.
- Quel montant provient de votre compte professionnel ? : indiquez 0 si le local a été payé avec le prêt et, le cas échéant, un apport personnel. Ce 0 est déjà indiqué si vous saisissez l’amortissement depuis le prêt.
Cliquez sur Générer le tableau d’amortissement, vérifiez le tableau, puis cliquez sur Valider.

Pourquoi le prêt et l’amortissement ne font pas doublon

Chaque saisie apporte une information différente :

Élément	Saisi dans	Réduit votre bénéfice (cotisations et impôt)	Réduit votre trésorerie
Intérêts du prêt	Prêts	Oui	Oui
Capital remboursé	Prêts	Non	Oui
Amortissement du bâtiment	Amortissements	Oui	Non, si le montant provenant du compte professionnel est 0

La valeur du bâtiment n’est donc comptée qu’une fois dans le bénéfice, par l’amortissement, et le montant emprunté qu’une fois dans la trésorerie, par les mensualités du prêt.

Si la case de financement de l’amortissement reste décochée, Orthophinance considère que le local a été payé en entier par le compte professionnel le mois de l’achat. La sortie d’argent est alors comptée deux fois : au mois de l’achat, puis dans les mensualités du prêt.

Vérification dans Finances pro → Combien dans ma poche

Allez dans l’onglet Finances pro → Combien dans ma poche.
Cochez Montrer les champs de saisie avancée : les sections Amortissements et Prêts apparaissent.
Cliquez sur Lancer les calculs financiers !
Vous devriez observer :
- Amortissement (montant déductible) : la part mensuelle de l’amortissement du bâtiment ;
- Mouvement de cash sortant lié à un amortissement : 0 ;
- Mensualités de prêt (intérêt) et Mensualités de prêt (principal) : les deux parts de votre mensualité.